בשנת 1994 התקשרו התובעת,
לוקי בנייה ופיתוח והנתבעים במערכת של הסכמים, שמטרתה הייתה הקמת פרויקט נדל"ן משותף על קרקע באזור היישוב קדימה. כוונת הצדדים הייתה לנצל את האישורים המיוחדים ואת ההקלות שניתנו באותה עת על ידי הרשויות השונות, ובראשן מינהל מקרקעי ישראל, לשינוי הייעוד של קרקעות חקלאיות לבנייה למגורים, וזאת בעקבות גלי העלייה מברית המועצות לשעבר. במערכת ההסכמית שבין הצדדים נקבע, כי התובעת תפעל לאלתר להכנת ולהגשת כל התכניות והבקשות הדרושות להפשרת הקרקע וכן לקבלת הסכמת מינהל מקרקעי ישראל לשינוי ייעוד הקרקע. עוד נקבע, כי התובעת תשלם לנתבעים דמי יזמות וכי אם בחלוף ארבע שנים ממועד חתימת ההסכם לא יתקבל אישור לשינוי היעוד, יהיה ניתן לבצע שינוי בזכויות של הצדדים בקרקע ולבצע התחשבנות בנוגע לכספים ששילמה התובעת, ובכללם דמי היזמות (
להלן: סעיף ארבע השנים).
תקוות הצדדים לשינוי היעוד נכזבו בסופו של דבר, ובשנת 2005, בחלוף אחת עשרה שנים ממועד כריתת ההסכמים ושבע שנים מהמועד שאליו מתייחס סעיף ארבע השנים, הגישה התובעת תביעה המבוססת כל כולה על סעיף ארבע השנים, שבמסגרתה היא דורשת את מימוש הזכויות שהוקנו לה על פי סעיף זה, ובין היתר השבת דמי היזמות ששילמה. הנתבעים טוענים, כי התובעת לא עשתה מאומה או לא עשתה די לשינוי ייעוד הקרקע ובכך הפרה את התחייבותה ומחויבותה לעשות כן על פי ההסכם, הכשילה את קיומו של ההסכם וסיכלה את האפשרות לשינוי ייעוד הקרקע. על כן, לא זו בלבד שהתובעת אינה זכאית לעשות שימוש בסעיף ארבע השנים, אלא שהיא חייבת לפצות את הנתבעים בגין הפרתה היסודית את ההסכמים שבין הצדדים.
1.
רקע הדברים
א.
הצדדים
התובעת,
לוקי בנייה ופיתוח (ובשמה הקודם - מפעלי לוקי בע"מ), הינה חברה קבלנית העוסקת בבנייה וביזמות (להלן: "
התובעת" או "
לוקי"). התובעת מצויה בשליטתו של מר ישראל נבו (להלן: "
נבו"), בעל מניותיה היחיד ומנהלה של החברה ממועד הקמתה בשנת 1980.
הנתבע 1,
בנימין עיני (להלן: "
עיני"), הינו יזם בתחום הנדל"ן ובעל מניות בנתבעת 4, בינג יזמות בע"מ.
הנתבע 2,
יצחק כפרי (להלן: "
כפרי"), הינו יזם בתחום הנדל"ן ובעל מניות בנתבעת 4.
הנתבעת 3,
נכסי נגד בע"מ, הינה חברה ליזמות נדל"ן, שאחד מבעלי מניותיה הוא
עו"ד פטר גד נשיץ. הנתבעת 3 הינה בעלת מניות בנתבעת 4.
הנתבעת 4,
בינג יזמות בע"מ (להלן: "
בינג"), הינה חברה ליזמות עסקית שבעלי מניותיה במועדים הרלבנטיים לתובענה היו הנתבעים 1-3.
ב.
העסקה והמערכת ההסכמית
בשלהי שנת 1993 עניינו הנתבעים את התובעת ברכישת שטח מקרקעין המשתרע על פני 268.311 דונם, הידוע כחלקה 82 בגוש 7814 וחלקה 22 בגוש 7815 ביישוב קדימה וחלק מחלקות 3 ו-4 (כיום חלק מחלקה 10) בגוש 7797 בלב השרון, סמוך למושב בני דרור (להלן: "
הקרקע"). ייעוד הקרקע היה לחקלאות. עם זאת הנתבעים העריכו, כי קיימת אפשרות ממשית לשינוי יעוד הקרקע מחקלאות לבנייה למגורים. יוער, כי מיקום הקרקע היה מעט בעייתי, בשים לב לעובדה שחלקה היה בתחום המועצה המקומית קדימה, וככזה באחריות הועדה המקומית לתכנון ולבניה שרונים, וחלקה בתחום המועצה האזורית לב השרון, וככזה באחריות הועדה המקומית לתכנון ולבניה לב השרון.
ביום 23.2.94 נחתם הסכם בין התובעת לבין הנתבעים 1-3 (להלן: "
הסכם היזמות") ולו נלוו שני הסכמים נוספים, שבהסכם היזמות נקבע כי הם "
חלק בלתי נפרד הימנו
": הסכם מיום 23.2.94 שנחתם בין עיני לבין לוקי ובינג (להלן: "
הסכם הנאמנות") והסכם מיום 23.2.94 שנחתם בין לוקי לבין בינג (להלן: "
הסכם השיתוף"). שלושת ההסכמים האמורים, שבאמצעותם ביקשו הצדדים להוציא את הפרויקט אל הפועל, התבססו על הסכם לרכישת הזכויות בקרקע שנחתם ביום 8.2.04 בין עיני, אשר שימש כנאמן של לוקי ובינג, לבין חוכרי הקרקע, הם 72 מהחברים בחברת פרדס וחיסכון קדימה.
בסעיף 1 להסכם היזמות התחייבה התובעת לשלם לנתבעים 1-3, שהוגדרו בהסכם "היזם", דמי יזמות בסך בשקלים השווה ל-1,609,866$ (ארה"ב) "
בעבור היזמות, והטיפול שטיפל היזם עד כה, לרבות בדיקת מעמדו, ריכוז וטיפול במוכרים, ניהול מו"מ ובדיקת אפשרויות הפיכתו לאדמת בניין
".
בסעיף 2 להסכם היזמות הוסדרו מועדים לתשלום דמי היזמות, כאשר בשלב הראשון התחייבה התובעת לשלם תשלומים שונים המסתכמים בסך בשקלים השווה ל-847,866$, ואילו סך בשקלים השווה ל- 762,000$, אמור היה להשתלם עם קבלת האישורים לשינוי ייעוד הקרקע משטח חקלאי לבנייה.
בסעיף 3 להסכם היזמות נקבע, כי דמי היזמות יוחזרו לתובעת בהתאם ובכפוף לאמור בסעיף 8 להסכם השיתוף, וכי:
"מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל מובהר בזאת כי אם תוך 4 שנים לא יתקבל אישור לניצול הנכסים לבניית 300 יחידות דיור לפחות למגורים (או, אם תתבקש הרשאה לבניה מסחרית - שטח יחסי לבנייה מסחרית) - מתחייב היזם להשיב לצד ב', בין היתר, את כל דמי היזמות בגין 100% של המקרקעין ו/או הנכסים."
בסעיף 4 להסכם היזמות נקבע, כי לתשלום כל סכום וסכום יתווסף המע"מ בגינו.
בסעיף 5 להסכם היזמות נקבע, כי הוראות סעיפים 1-3 להסכם: "
ייחשבו לסעיפים יסודיים והפרת כל אחד מהם על ידי אחד מהצדדים תזכה את הצד האחר לבטל הסכם זה מיד ו/או לקבלת תשלום פיצויים מוערכים ומוסכמים מראש בסך 250,000$.. מן הצד המפר
."
בסעיף 1 להסכם השיתוף נקבע, כי חלוקת הזכויות בין הצדדים בקרקע תהא 82% ללוקי ו-18% לבינג.